Минимальный список для первой оценки
Чтобы назвать реалистичный диапазон выкупа, не всегда нужен полный пакет документов. Но чем больше вводных есть сразу, тем точнее оценка и меньше риск пересмотра условий.
- адрес или ориентир дома;
- площадь, этаж, тип дома и состояние ремонта;
- фото квартиры, если есть;
- кто собственник и сколько собственников;
- есть ли ипотека, арест, долги, доли, наследство или спор;
- какой срок продажи нужен и нужна ли сумма аванса.
Что понадобится для сделки
Базовые документы
Паспорт собственника, свежая выписка ЕГРН, документ-основание права: договор, дарение, наследство, приватизация.
Ипотека
Кредитный договор, справка об остатке долга, данные банка, согласие банка на порядок расчёта.
Доли
Размер доли, состав сособственников, уведомления и документы, подтверждающие порядок владения.
Наследство
Свидетельство о праве на наследство, регистрация права в ЕГРН, состав наследников и возможные долги.
Если часть документов потеряна, это не всегда блокирует продажу. Важно заранее понять, какие документы обязательны для вашей ситуации, а какие можно восстановить параллельно.
Если документы утеряны: что и где восстанавливать
Потеря документов — самая частая причина, по которой продажу откладывают на месяцы. На практике почти всё восстанавливается, и часть процедур можно запускать параллельно с подготовкой сделки.
- Договор-основание (купля-продажа, дарение, приватизация). Копию выдаёт Росреестр из реестрового дела — заказывается через МФЦ или Госуслуги, обычно за несколько рабочих дней.
- Свидетельство о праве собственности. С 2016 года не выдаётся и не нужно: право подтверждает свежая выписка ЕГРН, которую можно получить за один день.
- Свидетельство о праве на наследство. Дубликат выдаёт нотариус, который вёл наследственное дело; если нотариус сменился — через нотариальную палату региона.
- Технический паспорт. Заказывается в БТИ. Для обычной сделки он часто не обязателен, но нужен при ипотеке у покупателя и при перепланировках.
- Судебные решения. Заверенную копию выдаёт канцелярия суда, который выносил решение.
Паспорт собственника восстанавливается только через МВД — без него сделка невозможна ни в какой форме. Если паспорт на замене, планируйте сделку от даты его готовности.
Согласия и разрешения, о которых забывают
Чаще всего сделки «спотыкаются» не о базовый пакет, а о документы-спутники, которые всплывают в последний момент.
- Нотариальное согласие супруга. Нужно, если квартира куплена в браке, даже после развода, пока имущество не разделено (ст. 35 Семейного кодекса). Без него Росреестр зарегистрирует переход права с отметкой об оспоримости — большинство покупателей на это не пойдёт.
- Материнский капитал. Если он использовался при покупке или погашении ипотеки, детям должны быть выделены доли. Продажа долей несовершеннолетних — только с разрешения органов опеки и со встречным наделением жильём.
- Разрешение опеки. Требуется всегда, когда собственник или сособственник — несовершеннолетний или недееспособный.
- Справки об отсутствии задолженности по ЖКУ и взносам на капремонт — формально не обязательны, но покупатель почти всегда просит их к сделке.
Какой «свежести» должны быть документы
Выписка ЕГРН формально бессрочна, но на практике для сделки используют выписку не старше 2–4 недель: она показывает актуальные аресты, запреты и залоги. Выписка о зарегистрированных лицах (бывшая «из домовой книги») — обычно не старше месяца. Согласие супруга и доверенности срока давности не имеют, но проверяются на отзыв. Мы заказываем свежие выписки сами в день проверки — продавцу не нужно ходить по инстанциям.